概要：新房主称通过公证授权过户了房产，要原房主腾房，原房主称不知情要求确认买卖合同无效，法院该支持新房主还是支持老房主？买房取得房产证是为什么还不安全？

作者：北京杨文战律师，转载需在文首标明作者及出处 

案情：假签字的委托书经过公证，买房是否受保护？

王甲到张乙家，称已购得该房要求张乙搬家。经核实张乙得知自己的房产已过户到王甲名下。王甲称购买房屋时，是李丙持经过公证的有张乙签字的委托书，自称受张乙委托售房，王甲签约付款，并依公证委托办理了过户。

原房主张乙了解情况后，以自己不知情、未授权为由，向法院起诉要求确认李丙与王甲签订的买卖合同无效。

李丙应诉称取得了张乙的授权，委托书上的签字也是张乙本人签的。

王甲称自己是基于对公证授权委托的信任与李丙签订合同，且支付了房款，并办理了过户手续，不论李丙是否真得到授权，自己均为善意且无过错，购房行为应得到保护。实用法律知识。

对委托书的字迹，张乙申请了司法鉴定，结论是“公证委托书”上签名字迹不是张乙的字迹。另法院也查明，王甲在购房时从未对涉案房屋进行过现场验看，也没取得房屋钥匙。

判决结果

法院认为，在未获张乙授权委托的情况下，李丙以张乙名义与王甲签订《房屋买卖合同》属无权代理，张乙对此亦明确表示反对，故李丙以张乙名义与王甲签订的《房屋买卖合同》系无效合同。且王甲对自己从未看房等行为并无合理解释，其行为明显不符合二手房买卖的交易习惯，亦不符合常理，不能认定王甲为善意第三人。

北京杨文战律师点评：

      本案李丙与张乙、王甲三人到底是什么关系，所得资料太少，我们无从分析。但是在房屋买卖纠纷中，确实经常出现无权代理引发的纠纷，杨律师分两个层面做个简单分析。

        从表面行为特征看：这些“代理人”有的持有真假难辨的“委托书”，有的持有房产证原件复印件，有的能实际控制使用房屋。所以才有机会取得购房人的信任。

        从真实原因来看：除了一些故意诈骗的情形外，一般“代理人”与房主并不是毫无关系，往往是房主的亲友。有些确实是亲属隐瞒情况私下卖房，也有一些是房主委托亲友卖房，但没给正规授权，事后由于房价变化等原因以无权代理为由反悔。

       在实际断案时，真相未必全能查清，法官也只能以证据为准作判断。无权代理原则上无效，但如果构成善意取得就是例外了。

比如买方支付了合理对价，并办理了过户手续，而且也没有明显过错，通常就能认定为是善意取得，法律上也会认定这种无权代理情况下买卖合同有效。

       回来分析一下本案的情况：买方王甲已经将房产过户到自己名下，而且买房时李丙也提供了经过公证的授权委托书。从这两点来看，已经基本符合善意取得的条件了，如果交易价格也是正常的市场价，一般法院都会判定买方属于善意取得有权取得房产，原产权人只能找无权代理人去追究责任了。

       但本案为什么王甲的诉求没有得到支持呢？原因是产权人张乙一直居住在该房中，王甲在购房过户中竟然未现场看过房，交易进行到过户完成后也没拿到房屋钥匙。没有现场看房这一点，完全违背了正常的交易习惯，对此异常行为，又没有合理解释，法官其实已经有理由怀疑王甲与李丙串通损害张乙合法利益了。综合这些情况，法院认定其不构成善意取得，应该是正确的判断。

杨律师给各方的风险提示：

     致给产权人：产权人要注意保管自己的产权证书、身份证件等，不要轻易交给他人使用或持有。如果将上述证件交给他人的同时，还将房屋交由该人控制，那就更要小心了。

     致买房人：购房要核实产权证和身份证件，在产权人不亲自出面的情况下，要注意审核卖方的授权文件，并通过多种途径了解房屋和卖方的状况，谨慎为上，以免钱房两空。

     附：善意取得相关法律依据《物权法》

　第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　

（二）以合理的价格转让；　　

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。　　

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）》

第十八条　物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。　　

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。　　

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条　物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十一条　具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》

第十一条   一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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作者资料：杨文战律师，北京市中盾律师事务所合伙人,中央电视台“热线12”直播评论员并曾录制《法律讲堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一书，北京市律协合同法专委会委员。